Modellfoto
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Übersichtsplan - Städtebauliche Konzeption
Ergänzungsplan zur Bau- und Nutzungsordnung
Visualisierung - Fernwirkung, Pestalozzistrasse
Frei- und Grünraumkonzept - Zugänglichkeit und Anbindung ins Areal

Masterplan Industrieareal Grossacher und Grändel, Birr

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Jahr
2019
Kosten
1 Mio. – 100 Mio.
Bauherrschaft
ABB Immobilien AG Baden
Team
Daniel Kündig, Manuel Alberati, Pablo Uriona Sepulveda
Verkehr, Umwelt
EBP Schweiz AG
Markt
Kuoni Mueller + Partner Investment AG

Der Masterplanperimeter wurde in den 1960er Jahren vom Konzern BBC als strategische Landreserve zur
weiteren Entwicklung des Produktionsstandorts Birr erworben. Nach dem Verkauf der Industrieanlagen
und internen Neuausrichtungen entschied die ABB Immobilien AG das Gebiet beplanen zu lassen, um eine
langfristige Entwicklungs- und Vermarktungsstrategie für das brachliegende Areal zu erhalten. Der Zeitpunkt
der Planung wurde unterstützt durch die laufende Revision der Bau- und Nutzungsordnung Birr.

Das Areal des Masterplans umfasst 244’000m2. Für das unbebaute Gebiet wird ein siedlungsverträgliches,
marktwirtschaftlich robustes, erschliessungstechnisch effizientes und sozioökologisch ausgewogenes Regel-werk entwickelt. Rückgrat der Bebauungsstruktur ist die übergeordnete Erschliessungsschlaufe. Sie sichert
mittels zweier Anschlussknoten und einer einfachen Linienführung die Anlieferung und Erschliessung, aber
auch die Grundordnung der Bebauung und öffentlichen Räume. Parallel dazu wird der öffentliche Verkehr
mittels neuer Linienführung des Busses und der zweiseitigen Anbindung des Bahnhofs aufgewertet.

Der Städtebau konzentriert sich vor allem auf die Entwicklung des „Quartierraums“ und den räumlichen
Bezügen zwischen der Bebauungsstruktur und den Frei- und Grünräumen. Zudem werden die Aspekte
der wirtschaftlichen Tragbarkeit der Gebietsverdichtung, der Nutzungen und der Erschliessungsräume zur
Stärkung der Interaktion im Planungsgebiet mitberücksichtigt. So liegt ein Hauptmerkmal des städtebaulichen Konzepts auf dem Aussenraum.

Die Grünräume und die publikumsorientierten Erschliessungsräume (Plätze, Raumfolgen und Strassenräume) bilden den Nucleus für den neuen Arbeitsraum und sichern die Qualität des Raums für die Menschen. Damit bekommen die Baufelder die notwendige Flexibilität um marktattraktiv zu sein. Die Grünfläche im Gebietwird in zwei grösseren Bereichen konzentriert, ökologisch aufgewertet und mehrheitlich der Öffentlichkeit zugänglich gemacht. Damit werden die einzelnen Baufelder entlastet und können flexibler entwickelt werden. Zudem entstehen qualitativ hochwertige, grosszügige Erholungsräume:
der „Hügelpark“ und die„Parkinsel“. Die Ausrichtung der Bebauung wird von den vorhandenen Hallen und Industriestrukturen im Umfeld aufgenommen. Im Masterplangebiet werden drei Bereiche definiert: Eine campusartige Bebauung leistet im ersten Bereich den massstäblichen Übergang des Siedlungsraums zur Grossmassstäblichkeit der Bereiche 2 und 3 und zur bestehenden Industriezone. Diese Zone ist für die High-Tech-Nutzung und hochwertige Dienstleistungen ausgelegt. Im Bereich 2 liegt der Schwerpunkt der Nutzungen bei der industriellen Produktion, Entwicklung und Dienstleistung. Das Nutzungsangebot im Bereich 3 ist für grossflächigere industrielle Produktion, Robotik, Werkstätten und Dienstleistung, sowie eigenständige Logistik 4.0 und Lagerung vorgesehen.

Das gesamte Masterplanareal weist eine maximale Baumassenziffer (m3/m2) von 12.10 bezogen auf die
Perimeterfläche des Masterplans auf.

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